Waar kunnen we u mee helpen?
De wet maakt onderscheid tussen niet-geliberaliseerde woonruimte (de sociale woningen) en geliberaliseerde vrije-sector woonruimte. Voor niet-geliberaliseerde woonruimte gelden strenge regels voor huurprijzen, en is een verhuurder niet vrij in het bepalen ervan. Bij geliberaliseerde woonruimte is de verhuurder vrij is in het bepalen van de huurprijs. In beide gevallen geldt een uitgebreide huurbescherming en kan een verhuurder niet gemakkelijk de huur beëindigen.
Hierbij gaat het met name om winkel- en horecaruimtes. Voor deze categorie gelden er uitgebreide wettelijke regels met betrekking tot huurprijzen en huurbescherming. De verhuurder kan de huurovereenkomst met een huurder niet gemakkelijk beëindigen.
Denk aan de verhuur en huur van bijvoorbeeld magazijnen en kantoorruimtes. De verhuurder kan de huurovereenkomst relatief gemakkelijk opzeggen. De huurder kan in bepaalde gevallen aanspraak maken op ontruimingsbescherming.
Bij bedrijfsruimten in de zin van art. 7:290 BW gaat het om horeca- en winkelbedrijven die voor publiek toegankelijk zijn. Deze categorie van bedrijfsruimte geniet een hoge mate van huurbescherming. De reden daarvoor is dat dit type ondernemers erg gebonden is aan de plaats waar de bedrijfsruimte is gevestigd en een verhuizing vrijwel altijd negatieve gevolgen heeft voor de ondernemers. Een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte bestaat doorgaans dan ook uit twee perioden van vijf jaren. Na de eerste periode van vijf jaar kan door de huurder de huurovereenkomst altijd opgezegd worden. De verhuurder kan in tegenstelling tot de huurder de huurovereenkomst niet zomaar beëindigen. Meer weten? Klik hier.
Voor gebouwen die voor het publiek toegankelijk zijn en waar zaken en/of diensten worden aangeboden, zoals supermarkten, hotels, cafés, restaurants, winkels etc., geldt dat de huurprijs niet zomaar kan worden gewijzigd. Het uitgangspunt is dat bij de aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs tot stand komt doordat partijen daarover overeenstemming bereiken. Voor een huurprijswijziging is in ieder geval vereist dat de tussen partijen afgesproken huurperiode is geëindigd. Meer informatie vindt u hier.
Het is vaak niet mogelijk om op eigen initiatief een huurovereenkomst te beëindigen, indien er geen (tussentijdse) opzegmogelijkheid is. Indien er echter sprake is van een ernstige tekortkoming van een huurder of verhuurder, kan een rechter het huurcontract laten ontbinden. Dan moet er wel sprake zijn van een zware tekortkoming.
In een huurovereenkomst worden de afspraken tussen een huurder en een verhuurder van een woning vastgelegd. De belangrijkste zaken die hierin worden opgenomen zijn de huurprijs, de duur van het contract, de hoogte van de borg, de huisregels etc.
Wanneer er sprake is van een bedrijfsovername, kan de nieuwe eigenaar er belang bij hebben dat de bestaande huurovereenkomst blijft bestaan. De vraag is of dit zomaar kan: uitgangspunt in het Nederlandse contractenrecht is immers dat een overeenkomst slechts de partijen bindt die de overeenkomst hebben gesloten. Er bestaat echter een uitzondering voor huurders van zogenaamde “middenstandsbedrijfsruimte” (artikel 7:290 BW). Op grond van artikel 7:307 BW is een indeplaatsstelling mogelijk: een in de wet geregelde contractsovername waarbij de opvolgende huurder de rechten en verplichtingen van zijn voorganger overneemt.
Een huurovereenkomst voor woonruimte kan doorgaans niet zomaar worden opgezegd. Voor zowel de huurder als de verhuurder zijn daarvoor aan bepaalde regels gebonden. Zo kan de huurder enkel opzeggen met inachtneming van de in de huurovereenkomst geldende opzegtermijn. Voor de verhuurder geldt dat hij de huur mag opzeggen op verschillende gronden (bijvoorbeeld bij wanprestatie of indien hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik), altijd met in achtneming van de geldende opzegtermijn, die voor de verhuurder tenminste drie maanden betreft.
Een verhuurder kan de huurprijs op twee verschillende manier verhogen: via een clausule in het huurcontract, of via een aanbod van een nieuw huurcontract. Indien er een indexeringsclausule is opgenomen in het huurcontract, dan is de jaarlijkse huurverhoging reeds aan het begin van de huurperiode overeengekomen en is de huurder daarmee reeds akkoord gegaan. Indien er geen clausule is opgenomen in het huurcontract, kan de verhuurder enkel een huurprijsverhoging doorvoeren door een nieuw contract aan te bieden. Let op: voor huur in de vrije sector geldt géén maximum huurverhoging. Voor sociale-huurwoningen gelden maximale huurverhogingen, die variëren van 4,1% tot 5,6% afhankelijk van het inkomen van de huurder.
De huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder brengt wederzijdse verplichtingen met zich mee. Zo moet de verhuurder het gehuurde ter beschikking stellen aan de huurder. De huurder moet daarentegen de huurpenningen voldoen die partijen met elkaar afgesproken hebben. Voor meer informatie over huurachterstand en ontruiming, klik hier.
Het houden van een hennepplantage is op grond van de Opiumwet verboden. Maar wat als de hennepplantage niet in de eigen woning, maar in een huurwoning wordt aangetroffen? Wat kan de verhuurder dan doen? Algemeen wordt aangenomen dat een hennepplantage in een woning voldoende reden is voor een verhuurder om een huurovereenkomst te beëindigen en de woning te ontruimen. Wel wordt aangenomen dat op een verhuurder een zogenaamde zorgplicht rust, die inhoudt dat de verhuurder toezicht dient te houden op de woning, onderzoek dient te verrichten naar de persoon van de huurder, en bij een eventuele aansprakelijkheidsstelling dient aan te tonen dat hij heeft voldaan aan zijn zorgplicht.
Als het verhuurde object niet gekwalificeerd kan worden als 7:290 BW bedrijfsruimte of als woonruimte dan betreft het de categorie ‘overige bedrijfsruimte’. Hierbij kan gedacht worden aan kantoren, fabrieken, loodsen, etc. Deze huurders genieten in tegenstelling tot de huurders van woonruimte of 7:290 BW bedrijfsruimtes veel minder huurbescherming. Dit met als gevolg dat de huur zowel door de huurder en verhuurder opgezegd kan worden. Meer informatie? Klik dan hier.
